کد خبر: ۲۰۰۶
تاریخ انتشار: ۳۰ فروردين ۱۳۸۸ - ۱۱:۵۶

ـ نگاه سياسي به بخش مسكن- فـاصله بين عرضه و تقاضـا ـ بي‌برنامگي در تصميم‌گيري‌ها

افزايش قيمت مسكن و سپس كاهش آن، حاكم شدن ركود بر اين بازار، سوداگري، طرح مسكن مهر، ايجاد سامانه ثبت معاملات ملكي و اجراي طرح كد رهگيري از اتفاقاتي هستند كه طي ماه‌هاي اخير بازار مسكن آنها را تجربه و تغييرات بسياري را در آن ايجاد كرده‌اند.

به گزارش ايسنا، بيت‌الله ستاريان ـ كارشناسان مسكن ـ در ميزگرد «تحليل وضعيت بازار مسكن» كه در ايسنا برگزار شد،‌ اظهار كرد: مسكن پارامتري ساده و آسان نيست و ريشه در مسائل اقتصادي، ‌اجتماعي، سياسي و فرهنگي دارد لذا براي بررسي وضعيت مسكن لازم است كليه اين نكات را در نظر گرفت.

ـ با مسكن به صورت سياسي،‌ مقطعي، يك جانبه و منفعت‌طلبانه برخورد نشود

ستاريان با بيان اينكه حدود 20سال است كه وضعيت مسكن را بررسي مي‌كنيم و هشدار مي‌دهيم كه خطر به شدت به دنبال ما است، تصريح كرد:‌ بنا به نتايج محاسبه آماري كه در دهه 70 براي بررسي وضعيت مسكن و ميزان نياز آن در دهه 80 تا 90 انجام شد، در اين دوره 20 ميليون نفر وارد جامعه مي‌شوند كه اگر آن‌ها را به صورت خانوار در نظر بگيريم حدود 9 ميليون خانوار در اين زمان قرار وارد جامعه مي‌شوند.

اين كارشناس مسكن اظهار كرد: بنا بر اين آمارگيري بين سال‌هاي 81 تا 91 سالانه حدود به يك ميليون و چهارصد و چهل هزار واحد مسكوني نياز داريم.

وي افزود: در آن زمان با در نظر گرفتن تمام قدرت و توان ساخت در بخش خصوصي و دولتي حداكثر توان توليد 500 تا 600 هزار واحد مسكوني را در سال داشتيم بنابراين هشدار داده و اعلام كرديم كه اگر به اين مساله توجه نشود در انتهاي اين دهه با جمعيت عظيم حاشيه‌نشين روبرو مي‌شويم كه ناهنجاري سياسي، اقتصادي و اجتماعي را به دنبال خواهد داشت.

ستاريان ابراز عقيده كرد:‌ فرصت‌هايي را در اين مدت به‌طور كامل از دست داديم كه علت اصلي ‌آن برخورد كاملا سياسي با مسكن است اما كاش اين برخورد سياسي، بينش و دورانديشي داشت و متوجه مي‌شديم كه در انتهاي دهه چه بلايي گريبانگيرمان مي‌شود.

وي با بيان اينكه نبود مسكن حيات انساني را به خطر مي‌اندازد، ادامه داد: مسكن با كليه كالاهاي ديگر متفاوت است زيرا نياز حياتي بشر است و از كالاهاي زيستي به شمار مي‌آيد به علاوه كالايي است كه نياز به آن به سال بعدي منتقل مي‌شود.

اين كارشناس مسكن تصريح كرد:‌ براي اين كالا بايد براساس نياز مطلق برنامه‌ريزي كرد نه تقاضاي موثر، اما متاسفانه طي اين سال‌ها دولت‌هاي ما به اشتباه براساس نياز موثر برنامه‌ريزي كرده‌اند.

به گفته او اگر تقاضاي مطلق در بخش مسكن برطرف نشود هميشه ‌آثار سياسي،‌ اجتماعي و فرهنگي خواهد داشت.

ستاريان با بيان اينكه چنين اتفاقي در كشور ما افتاده است، اظهار كرد: در سال قبل توليد مسكن به 700 هزار واحد رسيد اما ناگهان تقاضاي موثر را كاهش دادند و با جمع‌آوري نقدينگي‌ها ركود در بازار ايجاد شد در حالي كه به‌طور معمول در كشور‌هايي كه نياز به مسكن وجود دارد توليد را افزايش مي‌دهند و از رونق اين بازار هراسي ندارند زيرا معتقدند در چنين شرايطي توليد از اهميت بسياري برخوردار است.

وي ادامه داد: مشكل اساسي و عمده در كشور ما فاصله زياد بين عرضه و تقاضا است و اگر بخواهيم عرضه را افزايش دهيم تا اين نياز جبران شود، بايد كل نقدينگي كشور را به‌كار بگيريم لذا ساختار اقتصادي ما در سطح كلان پاسخگوي چنين توليدي نيست.

اين كارشناس مسكن گفت: براي حل چنين مشكلي بايد ساختار اقتصادي را در سطح كلان تغيير دهيم يعني سيستم بانكي را متحول كرده و روند سرمايه‌گذاري داخلي و خارجي را نيز تغيير دهيم زيرا با توان مالي موجود نمي‌توانيم پاسخگوي نياز مسكن باشيم.

ستاريان تصريح كرد: تكنولوژي موجود در كشور بايد متحول شود زيرا نمي‌توان با روش‌هاي سنتي تعداد زيادي واحد مسكوني توليد كرد به عبارت ديگر بايد ساختار تكنولوژيكي توليد مسكن را به‌طور كامل دگرگون كرده و به سمت صنعتي شدن حركت كرد.

وي يكي ديگر از مشكلات مربوط به مسكن را زمين دانست و اظهار كرد:‌ درست است كه در حال حاضر زمين شهري به تعداد كافي نداريم اما اگر مكانيزمي براي توليد زمين‌هاي شهري وجود ندارد بايد به فكر ايجاد آن باشيم.

اين كارشناس مسكن خاطرنشان كرد: در حاليكه در دوره عرضه و تقاضا قرار داريم و بايد به شدت براي توليد برنامه‌ريزي كنيم اما همچنان با اين مساله به صورت سياسي،‌ مقطعي، يك جانبه و منفعت‌طلبانه برخورد مي‌شود.

ستاريان با اشاره به اين‌كه بنا بود با اجراي طرح مسكن مهر سالانه 300 هزار واحد مسكوني توليد شود، افزود: تا به حال فقط حدود 30 هزار واحد به مرحله اجرا رسيده‌اند و چهار ميليون نفر به اميد اجراي اين طرح از بازار مسكن خارج شده‌اند.

به گفته او در صورتي كه طرح مسكن مهر به درستي اجرا نشود، دوباره چهار ميليون نفر وارد بازار مسكن مي‌شوند و افزايش تقاضا مشكلات جديدي را ايجاد مي‌كند.

وي ادامه داد: كاهش قيمت مسكن به كمبود نقدينگي جامعه برمي‌گردد به عبارت ديگر تقاضاي موثر به تقاضاي مطلق تبديل شده است.

اين كارشناس مسكن تصريح كرد: كاهش توليد،‌ فرار سرمايه از حوزه مسكن و ورشكستگي توليدكنندگان از پيامدهاي دوران ركود بازار مسكن هستند كه در صورتي كه براي مقابله با آن‌ها برنامه‌ريزي نشود مشكلات زيادي را در ماه‌هاي آينده ايجاد خواهند كرد.

ستاريان اظهار كرد: بعد از اين دوره ركود در هر حوزه‌اي سرمايه‌گذاري انجام شود وارد حوزه مسكن مي‌شود، زيرا اين بخش چنان جذاب مي‌شود كه تمام سرمايه‌ها را به خود جذب مي‌كند.

وي اضافه كرد: به نظر من مساله سوداگري در بخش مسكن وجود ندارد و جذاب بودن آن به پتانسيل اين بخش برمي‌گردد بنابراين براي حل مشكل مسكن بايد به پتانسيل آنكه همان چهار ميليون متقاضي هستند بپردازيم.

ستاريان به اهميت مسكن اشاره و اظهار كرد:‌ مسكن بيشترين تاثير را بر همه حوزه‌ها دارد و منشاء تمام ناهنجاري‌هاي اجتماعي است، حتي مي‌توان گفت كالايي است كه داراي بيشترين تاثير بهداشتي است اما متاسفانه برخورد دولت‌ها با اين حوزه كاملا سياسي بوده است.

اين كارشناس مسكن گفت: ماهيت احتكار ناپسند است ولي آن چيزي كه در حوزه مسكن اتفاق مي‌افتد، عملا احتكار نيست.

وي ادامه داد: مشكل اساسي اين است كه فاصله زيادي بين ميزان توليد و تقاضاي مسكن وجود دارد بنابراين سوداگري در اين بخش اتفاق نمي‌افتد و افرادي كه در اين حوزه سرمايه‌گذاري مي‌كنند محتكر نيستند زيرا آن‌ها باعث افزايش قيمت مسكن نشده‌اند بلكه فقط سرمايه‌گذاري كرده‌اند.

به گفته او متاسفانه به جاي پرداختن به ريشه‌ها، به فرافكني مي‌پردازيم.

ستاريان درباره‌ي دريافت ماليات از سرمايه‌گذاران مسكن تصريح كرد: در صورتي كه از سرمايه‌گذاران اين حوزه ماليات دريافت شود به ميزان ماليات قيمت مسكن نيز افزايش مي‌يابد، بنابراين زماني مشكل مسكن حل مي‌شود كه بين عرضه و تقاضا تعادل وجود داشته باشد.

وي افزود: عارضه اصلي بخش مسكن فاصله بسيار زياد بين عرضه و تقاضا است.

ستاريان نقش دولتها را در توليد مسكن بسيار كم دانست و گفت: دولتها بايد با سياست‌گذاري و برنامه‌ريزي اين حوزه را هدايت كنند.

به گفته وي طي سال‌هاي گذشته دولتها مي‌بايست تكنولوژي ساخت مسكن را تغيير مي‌دادند.

اين كارشناس مسكن ادامه داد:‌ ترويج سياست‌هاي تشويقي با استفاده از بيمه به جاي روش‌هاي تنبيهي باعث مي‌شود كه كيفيت ساخت و ساز افزايش يابد.

وي اضافه كرد:‌ تا زماني كه ميزان توليد و تقاضا را متعادل نكنيم هر جنس نامرغوبي در بازار خريدار دارد و در نتيجه تكنولوژي توليد و ساخت و ساز پيشرفت نمي‌كند.

ستاريان تصريح كرد: آزاد شدن تزريق سرمايه به جامعه و گردش پولي وسيع اگرچه باعث افزايش قيمت‌ها مي‌شود ولي مزايايي مانند افزايش قدرت خريد و افزايش توليد را در پي دارد.

اين كارشناس مسكن ادامه داد: در يك اقتصاد بسته نيز قيمت‌ها افزايش مي‌يابند اما شدت اين افزايش كمتر از ميزان آن در يك اقتصاد آزاد است.

به گفته او اوضاع سياسي و برنامه ثابت اقتصادي باعث تغيير در وضعيت فعلي مسكن مي‌شود و به آن رونق مي‌بخشد.

وي درباره نقش دلالان در افزايش و كاهش قيمت مسكن گفت: نقش اين اقشار در يك جامعه متعادل بسيار كم است و در واقع چنين افرادي توانايي زيادي در تغيير قسمت‌ها ندارند.

ستاريان درباره‌ي كدرهگيري نيز اظهار كرد: ايجاد كد رهگيري و سامانه ثبت معاملات ملكي ضرورت يك كشور در حال توسعه است و نقشي در كنترل قيمت‌ها و جلوگيري از سوداگري ندارند.

ــ انبوه‌سازي تنها راه تامين مسكن براي ملت است

به گزارش ايسنا، سيدشمس‌الدين مجابي ـ كارشناس مسكن ـ نيز در ادامه ميزگرد «تحليل وضعيت بازار مسكن» اظهار كرد: موضوع مالكيت در ايران جانيفتاده است و از اوايل انقلاب در بحراني سامان يافته به سر مي‌بريم كه مديريت آن به عهده خودمان است.

وي افزود: مشكلات مربوط به زمين به ما تحميل شده است و از اين نظر در شرايط خوبي قرار نداريم.

اين كارشناس مسكن به طرح مسكن مهر اشاره و تصريح كرد: متاسفانه تجربه تلخي از تعاوني‌هاي مسكن داريم زيرا در گذشته افراد زيادي از وام‌هايي كه دريافت كردند، سوءاستفاده كرده و آنها را در راستاي رشد و گسترش صنعت ساختمان‌سازي استفاده نكردند.

به گفته او مساله زمين نه تنها اقتصادي است بلكه به سياست‌ نيز مربوط مي‌شود.

مجابي ادامه داد: براي شكستن عقده‌هاي سرطاني شهرهاي بزرگ ابتدا بايد به روستاها بپردازيم و امكانات را براي روستاييان فراهم كنيم تا مجبور به مهاجرت به شهرهاي بزرگ نشوند.

وي گفت: نبايد قبل از عملي شدن كاري آن را اعلام كنيم زيرا در صورت انجام نشدن مشكلات زيادي به وجود مي‌آيد.

مجابي خاطرنشان كرد: زمان تدوين قانون اساسي در اوايل انقلاب مسووليت تامين مسكن ملت برعهده دولت جمهوري اسلامي گذاشته شد اما اين سياست‌ها به تدريج تغيير كرد و ما را به جايي رساند كه امروز نمي‌دانيم اگر براي ساخت مسكن به تعاوني‌ها اعتماد كنيم آيا بحران مسكن از بين خواهد رفت؟

اين كارشناس مسكن افزود: در كشور ما به دليل عدم كارايي اداري، توليد گران تمام مي‌شود در حالي كه مي‌توان كارخانه‌هايي را با شرايط متناسب با اقليم كشور احداث كرد تا قيمت ساخت و ساز كمتر شود.

وي ادامه داد: نبايد از سيستم اقتصاد غرب كه در آن توليد براي توليد، توليد براي مصرف و ... انجام مي‌شود پيروي كنيم به عبارت ديگر بايد مصرف گرايي را از بين ببريم.

مجابي با بيان اينكه براي توليد، تفكر ملي ميهني نداريم، تصريح كرد: اصل اول براي رسيدن به توسعه پايدار ايجاد امنيت است كه ابعاد مختلف امنيت را در بر مي‌گيرد.

اين كارشناس مسكن با اشاره به اينكه انبوه‌سازي تنها راه تامين مسكن براي ملت است، اظهار كرد: انبوه‌سازي نبايد به صورت كلان باشد بلكه بايد با سرمايه‌هاي خصوصي اقدام به احداث كارخانه‌هاي كوچك كرد تا بتوانيم به تامين مسكن كمك كنند.

وي افزود: به جاي حاكم كردن سرمايه بر جامعه بايد براي توليد ارزش قائل شويم زيرا در شرايطي كه پول اصل شود ضربه زيادي خواهيم خورد.

مجابي گفت: طبق يك نظريه اروپايي زماني كه اقتصاد متوقف شده يا دچار ركود مي‌شود بايد صنايع توليد ساختمان را گسترش داد زيرا با رونق بخش ساختمان حدود 80 صنعت وابسته ديگر رونق مي‌گيرند.

وي اضافه كرد: درباره بعد سياسي امنيت كارهاي بسياري در كشور صورت گرفته است و خوشبختانه در بين همه توطئه‌ها و درگيري‌ها در كشورهاي همجوار، ايران توانسته پس از هشت سال جنگ تحميلي، نيازها را تامين كند.

اين كارشناس مسكن در ادامه به امنيت شغلي اشاره و تصريح كرد: متاسفانه بسياري از كارمندان دولت كه نقش توليدي داشتند به كارهاي خدماتي مشغول مي‌شوند كه اين امر ناشي از اين است كه براي بخش خدمات ارزش بسياري قائل شده‌ايم. در صورتي كه خدمات بايد در كنار توليد مفهوم داشته باشد.

مجابي ادامه داد: بايد از ترجمه آيين‌نامه كشورهاي ديگر بپرهيزيم و آيين‌نامه ويژه متناسب با شرايط منطقه و جامعه خودمان تدوين كنيم.

ــ دولت رانت زمين را از بين ببرد

براساس اين گزارش،‌ دكترمحمد عدالتخواه ـ ‌كارشناس مسكن ـ نيز در ادامه ميزگرد «تحليل وضعيت بازار مسكن» كه در ايسنا برگزار شد، اظهار كرد: مسكن مساله‌اي است كه در جامعه ما به شدت تاثيرگذار است.

اين كارشناس مسكن ادامه داد: دهك‌هاي پايين جامعه دچار بد مسكني هستند و اگر بخواهند در شرايط مناسب‌تري زندگي كنند به اجبار بايد بخش اعظمي از درآمد خود را صرف مسكن كنند.

وي با اشاره به اينكه چنين شرايطي باعث شده كه اين افراد بيشتر از هشت ساعت يا گاهي در سه شيفت كار كنند، گفت: بنا به قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران، دولت بايد در امور مسكن دخالت كرده و به توليد مسكن بپردازد.

عدالتخواه ادامه داد: مساله مسكن شامل دو بعد اصلي است كه زمين يك بعد و ساير عوامل بعد دوم آن هستند، بنابراين اگر دولت تلاش كند تا زمين را از بورس‌بازي و احتكار خارج كند آنگاه مي‌تواند بدون سرمايه‌گذاري زياد و با كمك بخش خصوصي مشكل را حل كند.

به گفته او در شهرهاي بزرگ مانند تهران 70 ـ 80 درصد قيمت مسكن به قيمت زمين مربوط مي‌شود در حالي كه در كشور با محدوديت زمين روبرو نيستيم.

اين كارشناس مسكن تصريح كرد: به‌رغم تاخير 30 ساله، زمين بهترين ابزاري است كه دولت با سامان دادن آن مي‌تواند قيمت‌ها را كنترل كند.

وي افزود: دولت بايد در امور زمين با شرايط مناسب مداخله كند و رانت زمين را از بين ببرد.

اين كارشناس مسكن ادامه داد: درست است كه در يك اقتصاد آزاد هدف، توليد بيشتر است ولي ويژگي‌ مسكن مي‌طلبد كه احتكار از آن حذف شود زيرا با از بين رفتن احتكار بخش عمده‌اي از مشكلات مسكن حل مي‌شود.

عدالتخواه خاطرنشان كرد: اجراي سياست‌هايي كه باعث شود توليد مسكن كاهش يابد غلط است اما اگر سرمايه‌گذاري در بخش مسكن با هدف توليد و كارآفريني انجام نشود و هدف آن سودجويي باشد ما را به بي‌راهه مي‌برد.

اين كارشناس مسكن به كيفيت مسكن اشاره كرد و گفت: در حال حاضر افراد تمايل دارند خودشان خانه‌هايشان را بسازند تا از كيفيت لازم برخوردار باشد زيرا جامعه مهندسي كشور رسالت خود را اجرا نمي‌كند و به رغم سابقه پانزده ساله، هنوز برگه‌هاي نظارتي آنها در بازار خريد و فروش مي‌شود.

وي افزود: بسترهاي نظارت در جامعه ضعيف است بنابراين مسكن‌ها از كيفيت لازم برخوردار نيستند و در نتيجه مصرف افزايش مي‌يابد.

در ادامه عدالتخواه راه‌حل چنين مشكلي را بيمه كردن ساختمان‌ها دانست و تصريح كرد: توليد مسكن بايد در جهت رفع نياز دهك‌هاي پايين جامعه باشد زيرا بهداشت اجتماعي زماني ايجاد مي‌شود كه اين اقشار داراي مسكن شوند.

به گفته او مهاجرت باعث ايجاد كمبود مسكن شده است و اغلب افزايش قيمت مسكن در شهرهاي مهاجرپذير بيشتر است.

اين كارشناس مسكن ادامه داد: طرح جامع مسكن و طرح مسكن مهر با هم هماهنگ نيستند در صورتي كه اگر به دور از جناح‌بازي، براي درازمدت برنامه‌ريزي كنيم، مي‌توانيم مشكل مسكن را حل كنيم.

به گفته او درآمدهاي نفتي به مثابه اكسيژن براي اقتصاد دولت است كه در حال حاضر كم شده است.

وي اظهار كرد: سياست‌هاي شهرسازي در افزايش قيمت زمين موثر است به‌طوري‌كه زميني كه خارج محدوده است با تغيير محدوده‌ها، ارزش پيدا مي‌كند بنابراين بايد اين موارد را در تدوين قانون جامع شهرسازي در نظر گرفت.

عدالتخواه با اشاره به اينكه زمين‌هاي در نظر گرفته شده براي اجراي طرح مسكن مهر مناسب نيستند، تصريح كرد: به مشكل كمبود مسكن نبايد از جنبه اقتصادي نگاه كرد بلكه بايد جنبه‌هاي شهرسازي و برنامه‌ريزي را نيز در نظر گرفت.

اين كارشناس مسكن ادامه داد: عواملي مانند كاهش نقدينگي و بحران اقتصادي باعث افت قيمت مسكن شده‌اند اما اين افت قيمت موقتي است.

وي افزود: قيمت مسكن در آينده به ميزان توليد و قيمت زمين بستگي دارد به طوري كه اگر قيمت زمين را كاهش دهيم نرخ مسكن نيز افت مي‌كند.

عدالتخواه نقش دلالان و تاثير آنها بر قيمت مسكن را بسيار كم دانست و گفت: مشكل مسكن دلال‌ها نيستند بلكه فاصله بين عرضه و تقاضا است اما بهتر است كه اين اصناف نيز ساماندهي شوند و دولت بر شيوه‌ و تعرفه آنها نظارت كند.
ارسال نظرات
نام:
ایمیل:
* نظر: